住宅を売却する際の3,000万円特別控除とは？

3,000万円の特別控除とは、マイホームなど不動産の売却によって得た売却益に対する譲渡所得税を控除する制度です。
住居の売却に対しては、売却益から3,000万円を差し引いて（控除）税金を計算することができます。つまり売却益が3,000万円未満の場合は、課税対象金額が0円となるため、譲渡所得税がかかりません。
一方、売却益が3,000万円を上回っており、3,000万円を控除しても課税対象金額が0にならない場合は、控除後の売却益に対しては譲渡所得税がかかります。
税率は売却物件の所有期間に応じて異なります。短期譲渡所得（取得してから5年以下）の場合は30%ですが長期譲渡所得の場合は15%の税率で税金が発生します。なお、10年を超える所有期間の住宅売却であれば軽減税率の適用があるため、譲渡益が6,000万円までであれば10%の税率で計算することが可能です。

この特例を受けるためには以下の要件を満たす必要があります。

1.自分が住んでいる建物を売却する
2.自分が住んでいる建物と合わせて土地もしくは借地権を売却する
3.以前住んでいた建物やその土地もしくは借地権を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する

但し、3,000万円の特別控除は以下のような目的で購入された場合には適用されませんので注意が必要です。

1.この特例を受けることだけを目的として居住していた建物（住民票だけ移して別の場所で実際には生活していた）
2.居住用の建物を新築する期間中だけ仮住まいとして使っていた建物、その他一時的な目的で入居した建物
3.別荘などのように、趣味や娯楽に利用されていた建物

後からこれらの適用が受けられない物件であることが発覚した場合には、修正申告を行ったのち、以下の罰則による税金を追加で納付する必要があるので注意が必要です。

相続または遺贈により被相続人の居住用建物またはその敷地を平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売却した場合にも譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することが可能です。

これを、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例と言います。
特例の対象となる「被相続人居住用家屋」および「被相続人居住用家屋の敷地等」を受ける場合には、以下の要件をすべて満たしている必要があります。

【特例の対象となる「被相続人居住用家屋」の要件】
1.相続の開始の直前において被相続人の居住用建物もしくはその敷地であること
2.次の3つの要件すべてに当てはまるもの
3.昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
4.区分所有建物登記がされている建物でないこと。
5.相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

なお、要介護認定などを受けて老人ホームなどに入所していた場合は、たとえ相続の開始の直前に被相続人の居住用建物としての利用がされていなかった場合でも老人ホームなどに入所する直前まで被相続人の居住用に利用されていた建物は被相続人の居住用家屋に該当し、この特例の適用を受けることができます。

3,000万円の特別控除は所有期間の年数や居住期間の長短に関係がなく適用が受けられる制度です。このため、利用しやすい反面、新たに買い替えた自宅がある場合はその自宅のローンに住宅ローン控除の適用が受けられなくなってしまうので注意が必要です。

また、相続した土地建物で、被相続人の居住用に供されていた場合でも適用が受けられるので、相続した土地建物でその後誰も住む人がいないような場合は、3年以内に売却をされれば、この適用を受けることができます。