不動産を売却する前に知っておく事

売却査定をするときに不動産会社に必ず聞かれる一つが売却理由です。売却することが目的なので売却理由を話す必要はないという考え方もありますが、売却理由や居住状況によって税金などの控除対象が違ったりするので話すメリットは十分にあります。

例えば、住んでいる家を売却するときは3,000万円までの利益が税金から控除される「マイホーム特別控除」という制度がありますが、転勤して住民票を移転した時はどうなるのか、といったことにも不動産会社は教えてくれます。税理士ではないので教える内容に限界はありますが、それでも売却する時に有利になることは間違いありません。また、購入をされるお客様も売主の売却理由が気になる為、余程のことがない限りは伝えた方がお客様も安心されると思います。

簡易査定（机上査定）は、主に近隣で売りに出ている物件や過去の取引事例から価格を算出します。現地確認を行わないのが一般的で机の上で査定を行うという意味で、机上査定とも呼ばれています。

訪問査定は現地に行って、土地の状況、道路の状況、隣地との状況、近隣の住環境、日当たり、風通し、建物の内外観や劣化状況、リフォーム状況、間取りの使い勝手などを調べます。そこに近隣の売却物件や過去の取引事例を照らし合わせて詳細の査定をします。そのため、簡易査定と比較すると訪問査定は正確な査定価格を知ることができます。

売るのは先でどれくらいの価格で売れるのかを知りたい段階であれば簡易査定、売るのを検討していてしっかりとした査定結果を知りたいのであれば訪問査定といったのが一般的です。

不動産会社に査定を依頼する時は、1社に依頼するケースと複数の不動産会社に依頼するケースがあります。

1社に査定依頼をするときは、査定価格や条件が希望と合っているかがポイントです。希望と合っている時は安心して売却依頼ができますが、希望と合っていないとき、不動産会社や担当者に不安を感じた時などは、他の不動産会社にも査定依頼をして比較するのがおすすめです。病院で例えるとセカンドオピニオンのようなイメージです。

複数に査定依頼をするときの特徴は、査定価格を高く提示する不動産会社が多くなることです。これは、査定価格が安いと選ばれる可能性が低くなるからです。別の言い方をすれば、他の不動産会社より高い査定結果を出して、依頼を受ける不動産会社がいるとも言えます。

1社に依頼するケースも、複数に依頼するケースも共通して言えることは査定価格や内容、販売方法に根拠があるかです。もし価格の根拠が無かったり、弱かったりしたときは、査定価格だけで判断しないことをおすすめします。

不動産の売出価格は査定結果を見て決めるのが一般的ですが、売却が成功するかどうかを大きく左右するため、よく考えた上で売出価格を決める必要があります。（初めが肝心です。）

周辺相場より高く価格を設定した場合は買い手がなかなか現れにくく、売れないことを理由に売出価格を下げる可能性が出てきます。周辺相場より安く価格を設定した場合には買い手がすぐに現れる可能性が高くなりますが、手元に残るお金が少なくなります。

買い手が価格交渉をしてくるケースもあるので、やや高めの価格設定にしておくと売却が上手く行く可能性が高まります。仲介を依頼する不動産会社とよく相談をして納得のいく価格設定を決めることをおすすめします。

訪問査定が終わり、売却価格も決めた後のステップは、売却を依頼する不動産会社を決めて媒介契約を締結する流れになります。媒介契約とは、不動産会社が仲介で売却活動をすることに承認するという契約です。媒介契約は大きく以下の3つに分類されます。

北杜市では１社のみに依頼をしても、基本的に一般媒介契約が多いです。一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却を依頼できるのが大きな特徴です。

媒介契約を締結した後は売却活動を開始します。WEBサイトへの掲載、折り込みチラシなどの広告掲載が売却活動のスタートラインになりますが、広告の方法を間違えると購入希望者が物件を見つけることができなかったり、物件を見つけたとしても広告に魅力がないのが原因でお問い合わせにつながらない可能性があります。これらは、売れない時に価格を下げる原因になるので注意が必要です。　

お問い合わせがあった時は不動産会社の担当者が購入希望者を案内する流れになります。中古住宅の場合は内覧がありますが、家の中が散らかっていると、第一印象が下がって契約に至らないケースがあります。急に内覧が決まって購入希望者が訪れることもあるため、いつ内覧が行われても大丈夫な状態にしておくことをおすすめします。

室内や水回りの状態があまりよくないと、印象が悪くなる、買い手が現れない、価格を下げる、値下げ交渉が行われる、といったマイナスの循環が訪れやすくなります。別の言い方をすれば、室内や水回りをきれいにしておくと、印象が良くなる、買い手が現れやすくなる、価格を下げたり値下げ交渉の可能性が低くなる、とも言えます。

購入希望者が物件を購入するときは、買付証明書と呼ばれる書類に購入希望者が署名捺印をします。買付証明書には、価格、契約希望日時、希望条件が記載されているのが一般的で、売り手がその内容を了承した時は売買契約という流れになります。

売買契約では、まず最初に不動産会社の宅地建物取引士による重要事項説明が行われます。重要事項説明とは、売買契約の対象である不動産の内容や法律について説明をする書類で、後々トラブルにならないための重要な書類です。どちらかというと購入する方向けの説明になります。

重要事項説明が終わった後は売買契約という流れになります。売買対象となる不動産の確認、売買価格の確認、手付金・残代金の金額や支払日の確認、契約内容となる約款の確認などの説明があり、売り手も買い手も十分に理解したあとに署名捺印となります。重要事項説明書と同様で後々トラブルにならないための重要な書類です。

売買契約の成立からお引き渡しまでは、お引越しと住宅ローンの返済準備が主な流れになります。住宅ローンの返済については、売り手が金融機関に連絡をして手続きをすることになりますが、一般的には不動産会社が金融機関の手続き方法をアドバイスしてくれるので、心配はいりません。

契約からお引渡しまでの期間は、空き家で約1ヶ月程度、入居中の場合で約2～3ヶ月程度が一般的です。お住み替えの場合、契約からお引渡しまで6ヶ月という長い期間のケースもありますが、契約からお引渡しまでの期間が長いと購入希望者が購入を諦めることもあります。価格を下げる原因にもなるので、できれば短い期間をおすすめします。

いよいよ最後の流れが不動産のお引き渡しです。不動産のお引き渡しでは、対象不動産を購入した方に移転する書類に署名捺印をするのと同時に、残代金の受領と中古住宅の場合は鍵の受け渡しが行われます。このときに設備の取扱説明書なども渡すのが一般的です。

この一切が終わると不動産の所有権が売り手から買い手に移転して、不動産の売却が終わります。